La posizione geografica di un immobile varia enormemente il suo valore di mercato a parità di caratteristiche fisiche e architettoniche. Soprattutto ora, nell’epoca dei foreclosure, è possibile trovare immobili a poche decine di migliaia di dollari, ma non sempre costituiscono un affare.

Quando si compera una casa in un quartiere che sta perdendo valore o addirittura in un “ghetto”, corriamo il rischio di non riuscire a rivenderla facilmente e di avere serie difficoltà nella raccolta degli affitti, nel caso in cui abbiamo deciso di metterla a reddito.

Il fatto strano, tipico del mercato statunitense, è che un quartiere può modificare le proprie caratteristiche rapidamente. Ad esempio, basta che la scuola del distretto perda “punti” e scenda di posizione nella valutazione che lo stato e il pubblico fanno di ogni struttura scolastica. Tale “punteggio” è pubblico e una perdita improvvisa di punti, che può derivare da una cattiva conduzione scolastica, porta alla fuga dal quartiere delle famiglie migliori e a una svalutazione rapida degli immobili.

Un altro esempio di cambiamento drastico è portato dalla chiusura di strutture produttive oppure aziende che portino ricchezza in quella particolare zona. Noi sappiamo bene che il mercato del lavoro americano è molto fluido e, in presenza di un licenziamento, molte famiglie decidono spesso di cambiare città o addirittura stato alla ricerca di un nuovo impiego.

In tal caso hanno una grande fretta di vendere la propria casa e sono disposti ad accettare offerte anche molto basse, pur di liberarsene. In alcuni casi hanno già trovato un’altra casa nella loro nuova destinazione e non possono permettersi di continuare a pagare due mutui perciò, in mancanza di una vendita rapida o soddisfacente, lasciano andare l’immobile in foreclosure.

La valutazione del quartiere è essenziale nella strategia di investimento.

La valutazione del quartiere è essenziale nella strategia di investimento.

Se il fenomeno si moltiplica sull’intera popolazione che ha perso il lavoro, vediamo che i valori del quartiere scendono molto rapidamente e quello che ci sembrava un investimento vincente può trasformarsi in una palla al piede.

La valutazione dell’area nel suo complesso e delle relative dinamiche socio-economiche è quindi un elemento essenziale nella strategia d’investimento.