I vincoli immobiliari negli USA sono una questione molto seria. Quando il precedente proprietario di una casa si è indebitato oppure ha eseguito lavori senza pagarli, i creditori possono porre vincoli sulla casa in modo che, al momento della vendita, abbiano la certezza di essere liquidati. La particolare procedura di vendita di un immobile utilizzata negli Stati Uniti, quando si ricorre a una “title company”, prevede che qualsiasi creditore che vanti diritti sull’immobile venga liquidato con i fondi disponibili dalla vendita, prima che il trasferimento di proprietà sia completato. Sono una delle fasi più delicate nella sequenza di operazioni richieste per l’acquisto di una casa negli Stati Uniti.

Libertarsi dei vincoli (lien) sulla proprietà

Libertarsi dei vincoli (lien) sulla proprietà

Se i fondi fossero insufficienti, sarà necessario negoziare con il creditore affinché accetti un saldo che sia inferiore all’importo dovuto (il concetto della shortsale, equivalente al saldo e stralcio in Italia). Nel caso di vendita tra privati, la liquidazione dei creditori potrebbe non avvenire, in tal caso l’acquirente erediterebbe tutti gli oneri che gravano sulla casa. Questo è uno dei motivi principali per cui si usa sempre una title company al momento della vendita, ossia una società che verifica lo stato del titolo di proprietà e gli eventuali vincoli, e che presenta un prospetto oggettivo di quanto scoperto a tutte le parti in causa, con un bilancino dei costi e dei ricavi della vendita. Per capire come togliere un vincolo, in inglese lien, bisogna comprenderne la natura.

Due tipi di possibili di vincoli immobiliari negli USA

Il lien (vincolo) nasce da due eventi: un accordo tra le parti, come ad esempio un’ipoteca bancaria oppure un contratto di ristrutturazione, oppure per effetto della legge, come nel caso di lien posti dallo stato in caso di mancato pagamento delle tasse di proprietà oppure delle tasse sul reddito. Nel caso che esistano diversi lien, la precedenza viene stabilita in base alla data di registrazione del lien negli archivi del tribunale della contea. Per esempio, l’ipoteca costituita per prima (di primo grado) avrà la precedenza su qualsiasi altra ipoteca costituita successivamente (secondo grado, eccetera).

Esiste tuttavia un’eccezione: i lien posti dallo stato hanno la precedenza su qualsiasi altro lien successivo, non importa quale sia la data di registrazione. Di conseguenza, nel caso in cui non si paghino le tasse di proprietà sull’immobile, lo stato ha il diritto di impossessarsene (dopo un certo periodo) e venderlo all’asta per liquidare quanto gli è dovuto, indipendentemente dalla presenza di eventuali ipotece bancarie. L’ipoteca verrebbe liquidata con quanto rimasto dalla vendita dopo aver ripagato le tasse arretrate.

I vincoli immobiliari fiscali sono i più pericolosi

Un caso particolare sono i lien imposti dall’IRS, l’agenzia delle entrate federale che ha precedenza su tutto e su tutti. I vincoli dell’IRS derivano dal mancato pagamento delle tasse sulle entrate e si attaccano a tutte le proprietà del debitore (general lien), ma possono trasferirsi a nuovi acquirenti. Sono i più pericolosi perché è molto più difficile eliminarli (il governo non è tanto disposto a concedere sconti) e hanno la percedenza su tutto e tutti, ma non vengono registrati come vincoli sulla proprietà, bensì come vincoli personali sul proprietario.

Di conseguenza, potrebbero sfuggire alla ricerca condotta dalla title company. E’ necessario condurre due ricerche: una sulla proprietà e una sul proprietario, per avere la totale certezza di aver scoperto tutti i lien.

Quando svolgete lavori di ristrutturazione e un lien viene registrato all’inizio dei lavori, dovete assicurarvi che al saldo finale venga registrato un “statisfaction of lien” altrimenti potreste trovarvi a dover pagare il lavoro un’altra volta al momento della vendita.