E’ arrivato il momento di acquistare la proprietà. Avete fatto tutte le vostre verifiche e avete in programma di tenerla per qualche anno così da metterla a reddito e sfruttare la rivalutazione del mercato, oppure semplicemente volete rivenderla, ma stimate che ci vorranno circa sei mesi prima di completare la ristrutturazione e trovare un nuovo acquirente.

Abbaglio sulle tasse proprietà - mai andare a spanne

Abbaglio sulle tasse proprietà – mai andare a spanne

Il margine di guadagno è un po’ risicato e avete limato tutti i costi. Il negoziato con la banca non vi ha consentito grande margine di manovra perché c’erano altri concorrenti che ahnno tenuto il prezzo alto, però la casa ha le caratteristiche giuste e si trova nel quartiere giusto. Il prezzo di acquisto è relativamente basso, ma siete molto incoraggiati dal fatto che il valore stimato dall’appraiser della contea (l’equivalente del nostro catasto) è molto più alto del prezzo concordato. Il che vi lascia ben sperare in un margine interessante alla rivendita.

Insomma avete controllato tutto, non ci sono bollette in sospeso, non ci sono vincoli pendenti sulla proprietà (lien) oppure quelli che ci sono verranno liquidati dalla banca al momento del passaggio. Le riparazioni saranno poche, soprattutto concentrate sul tetto: una spesa importante ma facilmente controllabile, nel senso che sarà difficile avere sorprese in corso d’opera.

Come possono cambiare le tasse di proprietà

L’attuale proprietario vive nella casa da oltre dieci anni e ne ha avuto buona cura. Si tratta in effetti di una shortsale (saldo e stralcio) e avete atteso qualche mese prima di arrivare alla conclusione definitiva. Avete controllato le tasse di proprietà, sono poco più di mille dollari all’anno, non avranno un grande effetto sul vostro budget e saranno sicuramente un argomento di vendita forte.

Siete pronti! Il trasferimento di proprietà avviene senza intoppi. Siete proprio contenti di come procedono le cose e veleggiate fino alla fine del progetto prestando particolare attenzione alle spese. Eccovi: sono passati sei mesi e avete trovato un acquirente potenziale. Gli avete mostrato la casa e gli avete prospettato un semplice conto economico di quel che saranno i costi di gestione, comprese le tasse di proprietà.

L’acquirente è entusiasta: può entrare in una casa completamente ristrutturata con un prezzo che è alla sua portata: ha già chiesto una perizia alla banca e sembra che tutto funzioni. Siamo al rush finale e la title company prepara l’HUD Statement, il classico “bilancino” che mostra tutti i costi di una transazione immobiliare e qui finisce l’incanto. Le tasse di proprietà che voi dovrete pagare per sei mesi e che il nuovo proprietario dovrà sostenere ogni anno sono $ 3,500! Più del triplo di quanto pagava il proprietario precedente!

Ci deve essere un errore. Chiamate la title company che vi rimanda al Tax Collector della contea. Il verdetto è unanime. Dovete pagare $ 3,500 dollari! Com’è possibile? Beh la risposta si trova nella costituzione dello Stato della Florida che contiene un particolare emendamento denominato “Save Our Homes Amendment”. L’emendamento stabilisce che un cittadino dello Stato della Florida ha il diritto a vivere nella sua casa di residenza senza dover patire aumenti nel valore di tassazione annua che siano superiori al 3%.

Il salto nelle tasse di proprietà può essere molto marcato

Negli ultimi dieci anni le case della Florida si sono rivalutate ben più del 3% medio annuo e quindi il nostro proprietario originale ha beneficiato in tutto questo tempo di una tassazione ridotta in virtù del suo status, che tuttavia viene a mancare nel momento in cui la casa cambia di mano e viene venduta a qualcuno che non sia stato anche lui residente della Florida per un lungo periodo e che non disponga di crediti da portare da una residenza all’altra.

Purtroppo il vostro nuovo acquirente è un canadese finanziato da una banca canadese che non è assolutamente contento di trovarsi i costi di gestione annua praticamente triplicati: si troverebbe in difficoltà a pagare le rate del mutuo. La vendita quindi va in fumo e il vostro conto economico si gonfia.

Come avreste potuto evitarlo? Innanzi tutto controllando per quanti anni l’attuale proprietario aveva vissuto nella casa. Più lungo è il periodo, maggiore sono le possibilità che il valore delle tasse sia artificiosamente basso. Avreste potuto verificare quanto pagano di tasse i proprietari di case che hanno lo stesso valore di appraisal (catastale) e che sono state vendute di recente. Oppure più semplicemente avreste potuto chiamare l’ufficio del Tax Collector e chiedere quanto sarebbero state le tasse una volta che la proprietà fosse passata nelle vostre mani. Pazienza, sarà per la prossima volta, il Realtor che vi ha assistito nell’acquisto avrebbe dovuto mettervi in guardia su questo fatto, per legge, ma i Realtor che lavorano per le banche non lo fanno praticamente mai. Forse è il caso di trovarne uno migliore.