Comprare casa negli Stati Uniti: tutti i consigli per fare un ottimo affare

Comperare casa negli Stati Uniti

Comperare casa negli Stati Uniti è un’operazione abbastanza semplice e sicura quando si conoscono alcuni elementi chiave. Il mercato immobiliare statunitense è molto più trasparente di quello italiano. Diventa quindi possibile raccogliere molte informazioni preliminari sull’immobile che ci interessa. Inoltre è possibile beneficiare dell’assistenza anche gratuita di numerosi professionisti che sono pronti ad assistervi in tutti i passi necessari.

Negli Stati Uniti, le provvigioni di vendita vengono quasi sempre pagate dal venditore. Ciò include anche i costi dell’agente immobiliare che assiste il compratore. Non è nemmeno necessario essere fisicamente negli USA per completare il passaggio di proprietà. Esistono infatti sistemi per eseguire tutte le operazioni a distanza in massima sicurezza.

Il costo degli immobili in molte parti degli Stati Uniti è molto più basso rispetto ai prezzi italiani oppure europei. Diventa quindi possibile acquistare un immobile per una frazione di quanto costerebbe in Italia. Di contro il livello degli affitti è abbastanza alto, quindi potrete mettere il vostro immobile a reddito nei periodi in cui non sarete negli USA. E potrete guadagnare percentualmente molto di più di quanto guadagnereste con lo stesso investimento in Italia.

Tasse più basse e maggiore protezione per i proprietari

Negli Stati Uniti infatti le tasse in generale sono più basse e si possono detrarre molte più spese rispetto a quel che si può fare in Italia. Non solo, la burocrazia è ridotta perciò il costo di gestione è molto più basso rispetto all’Italia perché non ci sono complicate procedure da seguire.

Gran parte degli stati offrono un elevato livello di protezione nei confronti degli inquilini che non pagano. Perciò è anche relativamente facile gestire inquilini a distanza con la serenità di sapere che il vostro immobile è protetto. Il mercato immobiliare è ciclico, il che significa che i prezzi salgono e scendono con una certa regolarità. Nel lungo periodo, in ogni caso, i prezzi tendono a crescere le proprietà si rivalutano.

I 5 motivi per comperare casa negli Stati Uniti:

  1. Mettere al sicuro il proprio capitale dall’inflazione e dai rischi economici e politici che affliggono l’Italia e l’Europa.
  2. Disporre di una fonte di reddito aggiuntiva che sia percentualmente molto più alta rispetto a un immobile acquistato in Italia.
  3. Avere una casa in cui trascorrere le proprie vacanze negli USA oppure dove mandare i propri figli a vivere durante i loro studi negli Stati Uniti.
  4. Acquistare e rivendere un immobile a profitto facendo leva sulla rivalutazione del mercato.
  5. Porre le basi per creare un progetto d’investimento che porti alla richiesta di un visto che consenta di vivere e lavorare negli USA.

Sei scenari per scegliere la vostra casa negli USA

La prima fase nell’acquisizione di un immobile consiste nell’identificare l’immobile perfetto per le vostre necessità. Esistono 6 possibili scenari da considerare:

  1. L’immobile sarà utilizzato esclusivamente come casa vacanze da voi e dalla vostra famiglia.
  2. La proprietà verrà affittata durante la vostra assegna così da generare reddito per compensare le spese.
  3. La casa sarà la vostra futura residenza negli USA e verrà utilizzata in modo continuativo per un periodo di tempo relativamente lungo.
  4. Volete compiere un investimento che generi reddito costante tramite l’affitto pagato da inquilini americani.
  5. Desiderate una residenza di rappresentanza dove invitare amici, possibili clienti e soci di affari.
  6. Volete creare un’attività imprenditoriale basata sull’acquisto e sulla rivendita di immobili per profitto rapido.

Scenario 1 – Casa vacanze

Nello scenario numero 1 vale la pena di considerare un appartamento in condominio oppure una villetta a schiera. Avrete alcune spese in più, ma non dovrete farvi carico della manutenzione del verde e degli esterni. Il condominio oppure l’associazione dei proprietari (Homeowner Association) si occuperanno di tutti questi aspetti per conto vostro e garantiranno anche un minimo di sorveglianza sull’immobile mentre sarete assenti. Potetre anche scegliere una villa indipendente e richiedere l’assistenza di un gestore locale che si occupi di tutto.

Casa vacanze in Florida

Scenario 2 – Casa vacanze in affitto stagionale

Se pensate di usare la casa occasionalmente e di affittarla quando non ci siete, il condominio oppure la villetta a schiera non è la soluzione migliore. Molto spesso, negli USA, i condomini oppure le Homeowner Association pongono limiti alla durata degli affitti. Richiedono di solito che l’immobile venga affittato per almeno 6 mesi di fila. Inoltre vogliono approvare ogni singolo nuovo inquilino. Ciò comporta complicazioni per l’affitto stagionale. Consigliamo quindi di acquistare una villa indipendente, meglio se grande. Una grande villa si presta particolarmente bene all’affitto stagionale perché offre maggiore comfort e ospita più persone.

Scenario 3 – Residenza fissa

A meno che viviate da soli, vi consigliamo di scegliere una villa indipendente come vostra residenza fissa. Avrete maggiore libertà nell’uso degli spazi. Sarete in grado di invitare tutti gli ospiti che volete. Non avrete limiti sul numero di macchine parcheggiate davanti a casa vostra. Potrete gestire i costi di manutenzione come meglio volete. Se siete invece da soli e non volete occuparvi di alcun aspetto della manutenzione, l’appartamento in condominio oppure la villetta a schiera possono andare bene.

Scenario 4 – Immobile da mettere a reddito

Per questo scenario vi consigliamo di acquisire unicamente villette indipendenti. Non avrete costi accessori imposti dal condominio oppure dalla Homeowner Association. Sarete anche liberi di far entrare nuovi inquilini quando vorrete. Potrete gestire la manutenzione come preferite. In generale avrete un rendimento molto migliore e sarete più sereni.

Scenario 5 – Residenza di rappresentanza

In questo caso la scelta deve cadere su una casa di grandi dimensioni. Meglio se in una località turistica o comunque inserita in un contesto gradevole. Le migliori sono naturalmente le ville con piscina e con accesso diretto al mare oppure alla vista montana. Potete trovare case fantastiche a una frazione del prezzo di quel che vi costerebbero in Italia. Saranno anche facili da affittare per brevi periodi se volete avere un entrata che copra le spese. Cercate comunque una località che non sia lontana da un importante aeroporto internazionale.
Casa di rappresentanza USA

Senario 6 – Flipping immobiliare

L’acquisto, la ristrutturazione e la rapida rivendita di immobili negli USA prende il nome di “flipping”. Si tratta di un’attività particolarmente cara agli investitori e che negli Stati Uniti ha molto successo. Il mercato immobiliare statunitense è molto veloce. E’ anche facile trovare affari che richiedano ristrutturazione e si possono anche controllare meglio i costi di riparazione. E’ un’attività che viene meglio se seguita di persona dall’investitore. Si presta come base per richiedere un visto da investitore (visto E2) che permette di lavorare e vivere negli USA. Qui potete scegliere il tipo di immobile che preferite a condizione di avere un prezzo di acquisto abbastanza basso. Nel caso dei condomini fate attenzione alle spese pregresse.

Scegliere la località giusta: location, location location

I professionisti di real estate negli Stati Uniti indicano tre elementi chiave nella scelta di un immobile: location, location, location. Questo significa che non c’è nulla di più importante del luogo in cui la casa si trova. In effetti ogni singolo immobile è unico nel suo genere. Anche nel caso di villette a schiera tra loro identiche, la diversa posizione rispetto al sole e alle vie di accesso, rende ogni casa differente.

La differenza diventa ancora maggiore quando si considera il quartiere, la città e lo stato in cui acquistare. La scelta dello stato è abbastanza semplice. Dipende da preferenze personali e da esigenze lavorative oppure di studio. Supponiamo che vogliate acquistare una casa per vostro figlio in modo che possa frequentare un college americano. Sceglierete naturalmente la località in cui si trova l’università interessata. Lo stesso vale nel caso in cui vi sia stato offerto un lavoro negli USA oppure vi stiate ricongiungendo con familiari che vivono negli States.

Se invece potete scegliere, vi consigliamo innanzi tutto di visitare diversi stati e farvi un’idea di persona. Se pensate di dedicarvi al flipping oppure di acquistare case da mettere a reddito, vi consigliamo la Florida. E’ il secondo mercato immobiliare negli Stati Uniti, ha costi molto accessibili e un clima fantastico.

Perché scegliere la Florida invece della California

I pericoli derivati da uragani e altri elementi naturali sono ridotti se guardiamo la storia degli ultimi 100 anni. Inoltre possono essere tenuti sotto controllo con alcuni accorgimenti che vi permettono di proteggere i vostri immobili efficacemente. Il fatto che Donald Trump, il nuovo presidente degli Stati Uniti, consideri la Florida come la sua seconda casa e che abbia costruito moltissimi edifici nel Sunsate dovrebbe essere una garanzia sufficiente.

La Florida dispone anche di leggi che proteggono ampiamente i proprietari di casa e offre un mercato molto dinamico. Il concorrente diretto è la California, che rappresenta il primo mercato immobiliare negli USA. Il problema della California è che i prezzi degli immobili sono doppi o tripli rispetto alla Florida, le tasse sono quattro volte maggiori e ci sono molte più leggi e regolamenti che complicano il lavoro degli imprenditori. E’ anche molto più facile avviare nuove attività in Florida beneficiando di un costo della vita e del lavoro più bassi.

Se infine cercate un posto dove passare le vacanze, scegliete il prosto che preferite. Tenete solamente conto della posizione geografica del luogo rispetto al più vicino aeroporto internazionale. La situazione ideale è di trovare una località che sia abbastanza vicina a un aeroporto che possiate raggiungere con un volo diretto dalla vostra città natale o comunque dalla vostra nazione di provenienza. Dopo un lungo viaggio oltreoceano non avrete certo voglia di spendere altre ore in macchina per raggiungere casa vostra.

Scegliere il professionista giusto per assistervi nell’acquisto

Nel comperare casa negli Stati Uniti, una volta scelta la città, dovete identificare il quartiere giusto. Per fare questo avrete sicuramente bisogno dell’assistenza di un professionista locale. Negli Stati Uniti i professionisti immobiliari prendono il nome generale di “Realtor”. Questo termine si riferisce a tutte le persone che hanno una licenza per operare in ambito immobiliare e fanno parte di un’associazione nazionale.

Ogni stato ha una licenza diversa per gli agenti immobiliari. Ciò è giustificato dal fatto che le leggi cambiano da stato a stato e che comunque l’agente immobiliare deve essere un esperto del territorio in cui opera. Esiste però un’associazione nazionale che li raccoglie tutti e che si chiama appunto National Association of Realtors. Un Realtor è responsabile nei confronti dello stato e della NAR per il mantenimento di un preciso standard etico.

Grazie a questa unificazione di tutti i professionisti immobiliari è possibile creare regole comuni per qualsiasi transazione. Esiste quindi un mercato immobiliare elettronico, chiamato MLS (Multiple Listing Service) che raccoglie la quasi totalità delle case in vendita negli USA.

Qualsiasi Realtor vi può assistere nel consultare gli immobili disponibili nell’MLS e nel contrattarne l’acquisto oppure la vendita. Potete quindi cercare nella località in cui volete acquistare alcuni Realtor che vi ispirano fiducia. In particolare potete cercare professionisti che parlino anche italiano oppure che abbiano esperienza nel trattare con stranieri.

Questi professionisti molto spesso potranno lavorare per voi gratuitamente. Vi forniranno consigli preziosti sulla scelta dell’immobile e sulla conduzione della trattativa. Potranno mettervi in contatto con altri professionisti, come ispettori, elettricisti, idraulici, muratori, eccetera, e coordinarne il lavoro per voi.

Valutare la creazione di una società negli USA

Prima di perfezionare l’acquisto dell’immobile vi conviene valutare la possibilità di creare una società negli Stati Uniti. Questo vi pernmetterà di risparmiare in termini di costi e di tasse e faciliterà anche l’operazione di acquisto. Si tratta di un passaggio indispensabile nel caso in cui vogliate richiedere un visto E2 (da investitore). E’ anche una mossa molto saggia per proteggere i vostri immobili nel caso in cui pensiate di affittarli.

Creare una società negli USA è relativamente facile e veloce. Può essere eseguito a distanza e i costi di creazione vengono ampiamente ripagati dai grandi benefici. Potete chiedere assistenza al Realtor che vi segue oppure a consulenti come noi.

Condurre la trattativa a distanza

Negli Stati Uniti la trattativa per l’acquisto di una casa avviene quasi sempre attraverso un Realtor. Sarà questo professionista a preparare l’offerta scritta per voi e a gestire eventuali contro-offerte.

Diffidate della valutazione della casa riportata su siti web come Zillow.com. Sono quasi sempre inaffidabili. Basatevi invece sulla stima che verrà fatta per voi dal vostro Realtor e che si basa su parametri molto più affidabili. Il vostro Realtor può anche ispezionare la casa per voi e mandarvi un giudizio personale unito a foto oppure video. Può anche organizzare la visita di proprietà multiple nello stesso giorno nel caso in cui veniate negli USA per vedere di persona.

In molti stati, come ad esempio in Florida, il Realtor che assiste l’acquirente deve essere diverso da quello che ha posto in vendita la casa. In tal modo avrete una persona che curerà unicamente i vostri interessi. Potreste anche trovarvi nella situazione in cui il Realtor vi proponga immobili che vengono venduti da lui oppure dalla sua agenzia.

In tal caso potrete richiedere il parere di un altro professionista, come ad esempio un ispettore. Quest’ultimo controlla lo stato dell’immobile e vi segnala eventuali difetti. Potete anche chiamare un perito (appraiser) per fare una stima sul valore della casa. Una volta che avrete concordato il prezzo di acquisto o vendita firmerete il contratto definitivo anche a distanza.

L’ispezione preventiva e il rogito finale

Una volta firmato il contratto, è sempre consigliabile chiamare un ispettore per far controllare l’immobile. Il costo di questa ispezione finale è relativamente modesto e vi metterà al riparo da brutte sorprese. L’ispettore vi segnalerà eventuali difetti che richiedono interventi costosi. Potrete quindi annullare il contratto oppure rinegoziare il prezzo. Elementi tipici da verificare sono il tetto, il sistema di condizionamento/riscaldamento, l’impianto idraulico ed elettrico. L’ispettore potrà anche idenfiticare problemi strutturali e di sicurezza.

Nel caso in cui il vostro Realtor vi abbia consigliato bene, l’ispezione non rivelerà nulla di grave e potrete quindi passare al rogito. Il passaggio di proprietà viene gestito da un avvocato oppure da una società specializzata, detta “title company”. In entrambi i casi, la transazione può avvenire senza che entrambe le parti siano presenti.

L’acquirente spedirà i soldi su un contro protetto gestito dall’avvocato o dalla title company. Quest’ultima a sua volta raccoglierà tutti i documenti necessari al passaggio incluso il titolo di proprietà che deve essere firmato unicamente dal venditore. Si verificherà che non esistono titoli pendenti sull’immobile. Una volta che i soldi sono disponibili e i documenti sono stati firmati, l’avvocato oppure la title company perfezioneranno il passaggio. In pratica registreranno il nuovo titolo di proprietà e trasferiranno i soldi al venditore.

In questa fase verranno anche pagate le provvigioni ai Realtor coinvolti e le eventuali tasse o spese dovute. Se siete l’acquirente, potrete eseguire tutte le operazioni da casa vostra. Avrete solo bisogno di un sistema per ricevere e stampare documenti e per trasmetterli una volta che sono firmati da voi. Se invece siete il venditore dovrete firmare davanti a un notaio per il passaggio di proprietà. Dovrete quindi andare negli USA oppure recarvi al più vicino consolato statunitense.

La title company oppure l’avvocato incaricati di eseguire il passaggio vi istruiranno su cosa fare. Predisporranno inoltre una speciale assicurazione che coprirà il valore dell’immobile nel caso in cui il passaggio dovesse essere contestato in un secondo tempo. Il costo di questa assicurazione e dell’avvocato/title company è molto modesto se paragonato a quello di un notaio italiano.

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